Cada vez que decidimos colocar a la venta o alquilar un inmueble, nos hacemos una pregunta: ¿En cuánto estará valorizado mi inmueble? Puesto que, muchas veces optamos por definirlo nosotros mismos y simplemente le damos un valor sentimental al valorizar inmueble. En vez de da darle un valor comercial, que es lo que busca el mercado. Por ello, en este artículo analizaremos la forma adecuada de cómo definir un valor adecuado o real de un inmueble.
¿Cómo valorizar un inmueble de forma adecuada?
Para poder Valorizar un inmueble adecuadamente, debemos determinar el fin o el por qué se realiza la valorización o tasación. Asimismo, debemos considerar que una valorización adecuada se debe realizar a través de un profesional experto en valorizaciones de inmuebles. Estos pueden ser un perito tasador o un agente inmobiliario con experiencia. Pues es donde este analizará de manera objetiva el valor real del inmueble, basándose en diversos factores que analizaremos detalladamente más adelante.
¿Qué es Valorar y qué es la Valorización Inmobiliaria?
• Valorar: Es “Asociar una cantidad dineraria a un determinado bien o derecho. En función de sus cualidades y como consecuencia de una situación de mercado determinada”.
• Valoración Inmobiliaria: “Trata de discernir el valor de una determinada propiedad, constituida generalmente por suelo, edificación o inmueble (suelo y edificio)”. Por ende, debe analizarse primero aquellos elementos que afecten directamente su valor.
¿Qué es la valoración de inmuebles?
La valoración de inmuebles sirve para determinar cuál es el valor de mercado que posee el bien. Además, es una operación que debe ser realizada por expertos para que el resultado sea objetivo. Por esto, la actuación de este tipo de peritos se materializa tanto en propiedades comerciales, residenciales, industriales y agrícolas. En los que se requiere conocimientos particulares.
Un perito de inmuebles también interviene cuando se requiera valorizar un inmueble para reclamaciones a organismos o asuntos judiciales. Como también para la compraventa del inmueble, herencias, divorcios, entre otros. En cualquiera de los escenarios, el contar con un perito especializado ayudará a establecer el precio adecuado de acuerdo a las características particulares del inmueble.
¿Hay diferencias entre Valoración y Tasación?
Es muy común que exista confusión respecto a los términos de tasación y valoración. En consecuencia, es importante destacar que estas acciones poseen diferencias sustanciales, ya que ambas sirven para determinar el valor que posee un inmueble.
Tasación: Es el procedimiento establecido para una compraventa oficial o según lo establecido por la normativa. Esto significa que se tendrá en cuenta la normativa para realizar el proceso de tasación con una determinada metodología y un tasador cualificado para ello. Asimismo, hay que tener en cuenta que la tasación cumpla con los requisitos legales.
Valoración: Es una orientación respecto al valorizar un inmueble. Ciertamente, significa que a través de esta acción se puede conocer un precio objetivo. El cual carece de todo valor legal.
Métodos para valorizar un inmueble
Para valorizar un inmueble correctamente los expertos pueden optar por aplicar los siguientes métodos:
• Método de comparación
A través de este método se busca calcular el valor del inmueble por medio de la comparación con otros bienes similares. Claro está, que esto se producirá siempre que haya un mercado representativo y el experto cuente con ofertas o transacciones reales. En este sentido, deberá contar con al menos seis muestras que reflejen la situación del mercado actual.
Aunado a ello, tendrá en consideración la información y datos históricos del inmueble para excluir los elementos especulativos del mercado, y obtener el valor real del bien. Es más, algunas empresas inmobiliarias lo llaman ACM (Análisis Comparativo de Mercado).
• Método Residual
Esta metodología es utilizada para calcular el valor del suelo siempre que sea urbano. Ahora bien, para calcular correctamente el precio y valorizar un inmueble debe considerarse lo siguiente:
- Promoción inmobiliaria.
- El valor de venta (se refiere a que se podrá construir y qué valor tendrá al terminarlo).
- Costes financieros y costes de construcción
- Flujos de caja.
- Pagos hasta culminar el proyecto.
Teniendo todo esto en consideración, se podrá calcular cuál es el precio para valorizar el inmueble construido, debiendo descontar los costes de construcción.
• Método del Coste
A través de este método, se puede valorizar la reposición del bien inmueble de acuerdo a los precios del mercado actual. Siempre que se considere la mano de obra y materiales. Posteriormente, a este valor tendrá que calcularse la depreciación ocasionada por el paso de los años. Y su uso será dedicado únicamente a las edificaciones.
• Método de actualización
De acuerdo a esta metodología todo bien que genere rentas, o se destine a actividades económicas que generen rentas periódicas, puede actualizar el valor actual del bien. De manera que, a este valor obtenido se le denominará el valor de renta que posee el inmueble.
¿Cómo puede saber un propietario “Cuánto Vale” su inmueble?
Cuando un propietario quiere valorizar su inmueble por cuenta propia, en la mayoría de los casos se basan en una información más subjetiva que técnica. Por consiguiente, este análisis los induce a obtener un error en el cálculo.
En realidad, el Mercado Inmobiliario como todos los mercados de productos y servicios atraviesa siempre por etapas de valor. Con todo esto, su dinamismo depende de una serie de factores técnicos que sólo un especialista en Valuación Comercial Inmobiliaria es capaz de establecer, analizar y cuantificar. Por ello, se recomienda que el propietario contrate los servicios de un perito tasador. Para que este, pueda valorizar su inmueble de forma real.
¿Cuál es la información más importante que nos otorga una Tasación?
Cuando se tasa un inmueble, nos anticipamos a conocer cuál será el rango de precio en el que se venderá. O también si se pueda colocar en garantía que es el principal objetivo. Pero, una buena tasación nos permite conocer:
1. Cuál es el valor más apropiado para salir al mercado. Ya sea en venta o alquiler conforme a los valores del mercado inmobiliario de la zona y en la fecha en que es realizada.
2. El rango de precio en el que se deberían mover las futuras propuestas de prospectos interesados. Así como cuál es el margen de negociación que tienen los propietarios para aceptar una oferta ya sea de compra o de arrendamiento.
3. Cuáles son las características y cualidades más importantes de la propiedad que se constituyen en los principales argumentos de venta. Con el fin de poder direccionar la labor de marketing inmobiliario. Lo que permita llegar al sector del mercado objetivo.
4. Determinar el estado legal de la propiedad. Con el objetivo de anticiparse en el caso de ser necesario, al saneamiento de la documentación. Esto, permitirá tener todo listo en el momento de encontrar al comprador.
¿Cuánto tiempo de validez tiene una tasación?
A diferencia de valorizar un inmueble, la tasación tiene validez durante los seis meses siguientes a la fecha de emisión. Los cuales, serán seis meses después de que el técnico haya firmado la tasación. Entonces, podemos decir que una tasación es la fotografía del valor de un inmueble en un tiempo determinado.
Asimismo, el perito señala en el informe la fecha en la que fue realizada y la vigencia que le da a los valores consignados. Esto, debido a que condiciones tanto externas como inherentes al inmueble pueden variar en el tiempo. Razón por la cual y dependiendo del tipo de inmueble, las tasaciones tienen un tiempo determinado de validez. Por ello, deben actualizarse cuando factores relevantes de incidencia sobre el mercado inmobiliario se hagan presentes.
¿Cuál es el costo promedio de realizar una tasación en el Perú?
En el mercado el precio promedio de una tasación es de US$100.
¿Por qué se realiza este procedimiento?
Usualmente una tasación de vivienda, a diferencia de valorizar un inmueble, es consecuencia de un proceso crediticio. Entonces, cuando una persona o una empresa desea adquirir una casa a través del sistema financiero, los bancos suelen exigir un documento que se llama tasación. Por lo que, este proceso dura cerca de 72 horas e intervendrá un perito calificado.
No existe una opinión unificada, ya que diversos portales vinculados al sector inmobiliario toman en cuenta diferentes indicadores. Pues al fijar el precio de venta de una propiedad casi todos coinciden en tener en cuenta estos criterios:
¿Qué documentos se requieren para la tasación?
Para realizar el estudio de mercado, el perito tasador requiere disponer necesariamente de los documentos más importantes del inmueble:
1. Copia Literal de la Partida Electrónica de los Registros Públicos.
2. Certificados Municipales HR y PU.
3. DNI de los propietarios.
4. En el caso de tratarse de una casa o terreno, es necesario contar con el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios.
5. De ser posible, contar con los planos del inmueble, podría ser de utilidad.
¿Qué factores son los que más influyen al Valorizar un Inmueble?
1. La Ubicación.
Para valorizar un inmueble se analizará la macro, por el distrito en el que se encuentra, el entorno inmobiliario y las vías de acceso. Y también la micro, llámese su ubicación exacta dentro de la manzana en la que está ubicada. En caso se encuentra en esquina o a mitad de cuadra, frente a un parque o frente al mar, por ejemplo.
2. La Zonificación.
Determina cuál es el uso adecuado del suelo o terreno al valorizar un inmueble. Así como el uso que se le puede dar al inmueble construido: residencial, comercial, industrial, educativo, de salud, con todas sus variantes y compatibilidades.
3. La Inspección Ocular.
Permite evaluar también entre otras cosas, su estado de conservación y la calidad de acabados. De hecho, son datos importantes para el cálculo de depreciación que se debe considerar en el estudio. Por otro lado, en la inspección ocular se realiza una evaluación del entorno inmobiliario y sus principales características, como: La antigüedad, área total, área construida, parámetros de edificación.
4. Vías de acceso.
Estás son muy importantes al momento de determinar y valorizar un inmueble.
5. Situación Legal.
Esta situación influye directamente en el valor comercial de la propiedad.
Cálculo de la Depreciación
La depreciación de un predio se calcula basándose en su antigüedad. Además de considerar el material de construcción y su estado de conservación.
Según la Tabla de depreciación por antigüedad y estado de conservación formulado por el Reglamento Nacional de Tasaciones, en el cálculo de la depreciación por antigüedad y estado de conservación –que se representa mediante un porcentaje– se toma en cuenta el material de construcción predominante y los años de antigüedad del inmueble.
Entonces, supongamos un caso se trate de un inmueble de 20 años de antigüedad el cuál ha sido construido en concreto. Su depreciación será de 6% si su estado de conservación es considerado “muy bueno”. No obstante, si el estado de conservación fuera considerado como “regular”, la depreciación sería de 16%. “Un 10% de diferencia en el valor”, apuntan.
Según la tabla de depreciación de casas y departamentos, existen cuatro estados de conservación: muy bueno, bueno, regular y malo. Mientras que, la antigüedad se contabiliza cada cinco años hasta los 50 años. Puesto que, después de dicho número, el periodo se considera en un solo bloque “hasta 99 años”.
Autor: Carlos Rafael Romero Hassinger | REALTOR®
CEO en Tu Inmueble Real Estate – Corporación Romero & Asociados S.A.C.
